La compra de certificados de impuestos de los condados y de los gobiernos municipales pueden proporcionar a un inversionista altas y seguras tasas de rendimiento de hasta un 18%, por año. Si se realiza correctamente, la inversión en certificados de impuestos superará el rendimiento del mercado de valores. El pequeño número de inversionistas, que saben cómo llevar a cabo este proceso correctamente, están utilizando el poder del interés compuesto y pueden duplicar su dinero cada dos años.
¿Cómo funciona esto? Bueno, a diferencia de una compra en el mercado de valores, cuando un inversionista compra un certificado de impuestos no tiene por qué preocuparse por los cambios repentinos en el mercado. Por el contrario, el inversionista se convierte en un tenedor de un gravamen con derechos legales muy fuertes. El inversionista podrá:
- Obtener un rendimiento fijo y estable en el monto invertido en la compra del certificado, o
- Embargar y tomar la propiedad de los bienes raíces que respaldan el certificado.
El verdadero reto de invertir en el certificado de impuestos viene cuando se trata de evitar varios términos de vencimiento establecidos por los estados y las trampas ocultas que pueden obstaculizar al inversionista sin experiencia. Los certificados de impuestos por lo general tienen una fecha de vencimiento de 2 años a partir del 1 de abril del año de expedición del certificado, y, el inversionista solo puede ejercer el derecho que los mismos le otorgan en un periodo de 7 años a partir de la fecha de emisión.
Por ejemplo: Pablo J. Propietario, residente en Miami, Florida, no paga los impuestos sobre su propiedad. El estado de la Florida enviará una notificación a Pablo que debe cancelar sus impuestos o de lo contrario el Estado autorizar al condado en este caso el condado de Miami-Dade, a transferir los impuestos adeudados sobre la propiedad mediante la venta de un certificado de impuestos a un inversionista. Esta es una manera de obtener dinero rápidamente por algunos gobiernos. El gobierno local expide un certificado de impuestos dando a los inversionistas privados prioridad sobre el derecho de retención de bienes inmuebles.
El gobierno hace casi todo el trabajo para el inversionista, actuando en este caso como el banco del inversionista. Si el propietario paga al gobierno los impuestos pendientes antes de la fecha de vencimiento del certificado, el gobierno enviará al inversionista la inversión inicial, junto con todos los intereses pendientes. Por el contrario, si el propietario no paga sus impuestos, el inversionista habrá ganado la lotería. El Gobierno transferirá al inversionista el titulo de la propiedad en cuestión, libre y limpio. Los certificados de impuestos son superiores a todas las hipotecas y otros gravámenes (incluido el gravamen de impuestos federales). Esto significa que el inversionista podría tomar posesión de una propiedad con una inversión de aproximadamente el 8% del valor de la misma (impuestos sobre bienes raíces en Florida está constitucionalmente limitado a 2% por año, dando así un riesgo monetario para el inversionista de 4% a 6 % más aproximadamente 2% de los gastos administrativos considerando 2-3 años para adquirir el título).
La venta de certificados de impuestos es obligatorio por la ley estatal que se realice a partir del 01 de junio del año siguiente del vencimiento de los impuestos sobre bienes raíces. Impuestos en mora deben ser publicados durante tres semanas consecutivas en un periódico local. En el momento de la venta, la oferta comienza a un interés del 18% y la oferta se da hasta que el certificado se venda al mejor postor (menor interés). Cuando un certificado de impuestos es redimido y los intereses devengados por el importe nominal resultan ser inferiores al 5%, un cargo obligatorio mínimo del 5% de intereses es debido. Los certificados de impuestos tienen fecha de origen del primer día del año de la venta del certificado y expirarán después de siete años.
El importe del certificado consiste en la suma de lo siguiente: los impuestos debidos sobre bienes raíces, el cargo por mora (3% sobre el importe del impuesto no pagado en abril y mayo), la comisión del recaudador de impuestos (5% del importe del impuesto no pagado), el interés de junio (1,5%), la publicidad y los costos de cargos relacionados con la venta.
Es importante tener en cuenta el elemento de riesgo que envuelve la compra de derechos de impuestos. Propiedades bajo el control de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) y la Drug Enforcement Administration (DEA) pueden tener prioridad sobre los certificados de impuestos y, por tanto, el inversionista podría perder su inversión.
Además, si el propietario de un inmueble para el que un certificado de impuestos ha sido emitido y adquirido por un inversionista se ve envuelto en una bancarrota, es responsabilidad del titular del certificado de buscar asistencia legal para proteger su inversión. Durante un procedimiento de quiebra el tribunal podrá ordenar la retención hasta el momento en que el tribunal emita una orden final. Mientras que la corte de bancarrota general confirma la validez del certificado de impuestos, en muchos casos el tribunal puede permitir pagos parciales a través del tiempo y puede reducir la tasa de interés pagadera al titular del certificado.
Certificados individuales emitidos son transferibles por endoso, en cualquier momento antes de que se rediman o se ejecute el titulo fiscal. El formulario para la transferencia de un certificado de impuestos se puede obtener en la oficina del recaudador de impuestos. La transferencia deberá ser devuelta y grabada con la oficina del recaudador de impuestos. Hay una tarifa de $ 2.25 por cada transferencia.
Cualquier certificado de impuestos se puede cancelar si errores, omisiones o doble tasación se han hecho. Un error en tasación de un certificado resulta en el cambio del valor nominal del certificado. En el caso que un error sea descubierto, el certificado de impuesto puede ser cancelado o corregido por la autoridad del Departamento de Ingresos. En este caso, la parte rectificada o cancelada devengará un intereses a la tasa del 8% anual, interés simple, o la tasa de interés de oferta en la venta de certificados, lo que sea menor. El interés se calcula a partir de la fecha en que el certificado fue comprado hasta la fecha en que se ordena la devolución.
La emisión de un certificado de impuestos en una parcela no da derecho de propiedad al titular. El titular de un certificado de impuestos no puede directamente, a través de un agente, o de otra manera iniciar el contacto con el dueño de la propiedad sobre la cual él o ella tiene un certificado de impuestos para impulsar o exigir el pago hasta que hayan transcurrido dos años desde el 1 de abril del año de emisión del certificado de impuestos. La redención de un certificado de impuestos sólo puede tener lugar en la Oficina del Recaudador de Impuestos.
En cualquier momento después que dos años han transcurrido desde el 1 de abril del año de emisión del certificado y antes de la expiración de los siete años a partir de la fecha de expedición, el individuo titular del certificado puede presentar una aplicación al Recaudador de Impuestos para obtener el título de la propiedad. Cualquier titular de un certificado que haga una aplicación para el titulo de impuestos, deberá pagar al Recaudador de Impuestos una tasa de solicitud, una tasa de búsqueda de títulos y las cantidades necesarias para la redención o compra de todos los otros certificados de impuestos pendientes, los intereses, los impuestos omitidos, y los impuestos en mora en relación con bienes raíces.
Una parcela con afectación a vivienda familiar en el censo tributario tendrá una cantidad igual a la mitad del valor actual de la tasación sumada a la apuesta inicial.
Los títulos son subastados públicamente por el Secretario de la Corte y emitidos al mejor postor. De conformidad con los Estatutos de la Florida 197.502 y 197.542, el solicitante del título de impuestos tendrá que pagar la mitad del valor de la tasación de la parcela con afectación a vivienda familiar si no hay otras ofertas para poder retener la el titulo fiscal.
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